Коммерческая недвижимость Красноярска: где искать доходность в 2026 году

Коммерческая недвижимость Красноярска: где искать доходность в 2026 году

На рабочей встрече «Первого делового клуба» руководитель агентств «Система подбора помещений» и Knkras.ru Георгий Куприянов рассказал о тенденциях на рынке коммерческой недвижимости Красноярска.

Склады: рынок растёт, но усиливается конкуренция

Одним из главных драйверов коммерческой недвижимости остаётся складской сегмент. Однако по объёму качественных площадей Красноярск по-прежнему уступает соседним регионам.

Если в Новосибирске объём складов класса А превышает 1 млн кв. м, то в Красноярске показатель долгое время оставался на уровне около 200 тыс. кв. м. Даже с учётом новых проектов рынок пока не достиг отметки в 500 тыс. кв. м.

В ближайшее время на рынок выйдет ещё порядка 40 тыс. кв. м новых складских площадей. Для собственников это одновременно возможность и вызов. Развитие крупных логистических комплексов в районе Старцево может привести к перераспределению арендаторов: часть компаний переедет в современные объекты, а на рынке появятся дополнительные вакантные площади.

По словам эксперта, при оценке складской недвижимости важно учитывать не только текущего арендатора, но и понимать, кто сможет занять объект после его ухода.

Показателен кейс объекта площадью 7,7 тыс. кв. м, где собственник отказался от собственного бизнеса в пользу крупного арендатора. В результате арендный поток превысил прибыль от операционной деятельности, которая ранее велась на этой площадке.

Торговые помещения: главный риск и главная возможность - федеральные сети

В сегменте стрит-ритейла ситуация выглядит неоднозначно.
С одной стороны, федеральные сети обеспечивают стабильный спрос и повышают инвестиционную привлекательность объектов. С другой - именно они становятся источником рисков для собственников.

Присутствие федерального арендатора способно существенно увеличить рыночную стоимость объекта. Так, один из объектов стоимостью 6 млн рублей после размещения сети «Самокат» вырос в цене до 18 млн рублей всего за три месяца.

Но инвестору важно смотреть не только на текущий рост капитализации. Условия договора с крупной сетью могут предусматривать ограниченную индексацию арендной ставки или сложный порядок ее пересмотра. В этом случае объект в долгосрочной перспективе может приносить доходность ниже рыночной.

Офисы: ставка на переезд крупных компаний

Самым перспективным сегментом рынка Георгий Куприянов назвал офисную недвижимость.

Сейчас в Красноярске формируется новый спрос благодаря присутствию крупных корпоративных игроков. На рынок влияют проекты, связанные с компаниями РусГидро, РУСАЛ и Сбер. Важен не только сам переезд штаб-квартир, но и последующий приток подрядчиков, проектировщиков, инженеров, IT-команд и консалтинговых компаний.

Объём офисов класса А в Красноярске достиг около 189 тыс. кв. м, а прирост качественных площадей в этом году составит порядка 60 тыс. кв. м.

При этом дополнительное предложение, по оценке экспертов, будет быстро поглощено рынком благодаря росту спроса со стороны крупного бизнеса и сервисных компаний.

Несмотря на увеличение предложения, участники рынка ожидают дальнейшего роста арендных ставок. Один из приведённых кейсов показывает потенциал сегмента: после реконцепции офисного здания площадью 3 тыс. кв. м инвестор с общими вложениями около 100 млн рублей вышел на арендный поток в 2,5 млн рублей ежемесячно.

Главное - не доходность, а стратегия выхода

Инвесторы часто оценивают только текущую доходность и действующего арендатора, тогда как решающими становятся ликвидность объекта, сценарии выхода из инвестиции, устойчивость к кризисам и перспективы локации.

Важно понимать, насколько легко найти нового арендатора, как объект переживёт изменение рыночной конъюнктуры и можно ли будет выйти из инвестиции без существенного дисконта.

«Хороший объект - это объект, у которого есть несколько сценариев заработка и выхода».

первый-деловой.рф

Ознакомиться с докладом можно в комментариях под постом