Цена ошибки растёт: что нужно знать перед покупкой земли

Цена ошибки растёт: что нужно знать перед покупкой земли

На рабочей встрече «Первого делового клуба» 8 июня  с докладом выступила кадастровый инженер, руководитель направления земельно-имущественных отношений компании «Земпроект» Оксана Перфилова. Она рассказала о ключевых изменениях в земельном законодательстве и рисках, которые сегодня необходимо учитывать при покупке и оформлении недвижимости.

За последние годы регулирование рынка заметно ужесточилось. Многие привычные схемы работы с земельными участками постепенно уходят в прошлое, а цена ошибки при покупке земли становится значительно выше.
Сегодня ценность участка определяет не только его локация, но и качество документов. Тщательная проверка истории земли, её актуального правового статуса и существующих ограничений должна стать обязательным этапом перед любой сделкой.

Вот что важно проверить ещё до выхода на сделку.

Особо ценные сельхозугодья

Государство всё жёстче контролирует сохранение особо ценных сельхозугодий и не допускает их вывода из сельскохозяйственного оборота. Актуальную информацию о них можно найти на публичной кадастровой карте.

Внешне такие участки могут выглядеть пригодными для застройки, однако отнесение земельного участка к категории особо ценных сельскохозяйственных угодий может существенно ограничить возможности их использования.

История участка

Серьёзные риски могут быть связаны с историей формирования земельного участка. Многие промышленные территории были приватизированы десятилетия назад, и сегодня возникают вопросы о законности передачи отдельных земель и полномочиях органов, которые ими распоряжались.

Перед покупкой важно изучить не только текущий статус объекта, но и историю его приватизации, смены правообладателей и правовых решений, принимавшихся в отношении участка.

Проверка объектов капитального строительства

Отдельная зона риска - участки, оформленные под объекты капитального строительства, которые фактически отсутствуют либо никогда не существовали.

Подобные схемы ранее использовались для получения прав на землю без проведения торгов. Сегодня такие случаи всё чаще становятся предметом проверок, и покупателям необходимо тщательно анализировать документацию и фактическое состояние объекта.

«Прирезать» землю становится сложнее

Распространённая практика увеличения площади участка за счёт прилегающих территорий постепенно уходит в прошлое. Органы регистрации значительно ужесточили подходы к перераспределению земель и исправлению кадастровых ошибок.
Поэтому обещания о возможности впоследствии оформить дополнительные сотки требуют особенно внимательной проверки.

Новый фактор риска - адресация

С февраля вступили в силу новые требования к адресации объектов недвижимости. На практике это уже приводит к ситуациям, когда построенный объект невозможно поставить на кадастровый учёт из-за нарушений градостроительных регламентов.

Без адреса возникают сложности с регистрацией прав собственности, подключением отдельных услуг и дальнейшими сделками с недвижимостью.

Аренда теряет преимущества

Раньше при выборе между арендой и оформлением участка в собственность у владельцев нежилых зданий часто не видели принципиальной разницы: арендные платежи и имущественные налоги воспринимались как сопоставимые по нагрузке, а срок аренды мог быть длительным.

Сегодня подход стал более регламентированным. При предоставлении и продлении аренды всё чаще учитывается соразмерность площади земельного участка фактической застройке, что влияет на условия использования земли и ограничивает практику получения избыточных участков. При этом арендная плата определяется нормативными актами и рассчитывается как доля от кадастровой стоимости с применением установленных коэффициентов, которые зависят от уровня собственника (муниципального, регионального или федерального).

первый-деловой.рф